新不動産登記法と登記実務


 105年ぶりの大改正で、2005年3月7日に施行されました。

法改正の趣旨
@電子政府→すべての行政手続のオンライン化(すべて出来るわけないのに・・・私見)
A地図の電子化
B現代語化
(遅すぎる)


改正点
@オンライン申請の導入 A出頭主義の廃止 B登記済証に変わる登記識別情報制度 
C保証書の廃止・事前通知手続・資格者による本人確認制度 D登記原因証明情報 
E紙からコンピューターを前提とする規定みなおし F地図の電磁化 G現代語化


オンライン申請・・インターネットにより登記を申請すること⇔書面申請


新しい制度
  保証書に替わる事前通知制度
   資格者による本人確認情報制度
  登記原因証明情報の必要的添付
  原本還付制度の変更


廃止になるもの
  保証書 登記原因証書 申請書副本


オンライン指定されたら
  登記済証制度の廃止
  登記識別情報制度の導入
  登記完了証の交付


現在の登記所の種類
   @ブック庁(コンピューターされていない)
   Aコンピューター庁(オンライン未指定庁)
   Bコンピューター庁(オンライン指定庁)


登記済証制度の廃止(オンライン指定庁のみ)
上記@Aの法務局ではオンライン指定されるまでの間、登記済証を作成交付
「(当該申請のためのみに作られたものでない)登記原因証明情報の写し」または「申請書の写し」を使って登記済証を作成
かつての登記原因証書を原本還付する
Bの法務局では登記済証が交付されない → 登記識別情報の発行
オンライン指定庁になると登記済証制度は廃止になり、登記識別情報制度が導入される


出頭主義の廃止(全登記所)郵送可 
書留郵便にしましょう
オンライン申請について出頭主義が相容れない以上、書面申請についても廃止され、郵送が認められるようになった
しかし、完了後の登記済証は取りに行かなければならない



登記済証不発行制度(@Aの登記所)
登記済証の交付を希望しないものには、発行しない  原本還付をしないと大変


事前通知制度(全登記所)・・・保証書制度の廃止に伴うもの(法23)

  従来  所有権に関する登記の場合は、申請しても仮受付だった。
      そのあと、
葉書による登記前の事前通知を行い、葉書の返却時に本受付になった。
      所有権以外の登記の場合(抵当権の設定等)は、申請=本受付になり、
      通知は
登記後の事後通知であった。

  新法  申請=本受付となり、本人限定受取郵便で通知する。
      
法人の場合は書留 申出により代表者個人にする場合は本人限定受取郵便

          2週間以内に登記申請に間違いない旨の申出を行う。(外国の場合は4週間)
      本人確認情報を添付したときは通知しない。


前住所通知制度  所有権に関する登記で、申請日の3ヶ月以内に住所変更登記がある場合、事前通知と併用する 

登記制度を利用した犯罪行為を防止するため  転送を要しない郵便物とする
「この登記申請をしていない場合には、直ちに異議を申し出てください。
登記完了前に異議の申出があった場合に限り、登記官による本人確認調査を行います」とある。


資格者代理人による本人確認制度(事前通知制度を省略するため)(法23−4)

    登記済証や登記識別情報が提供できない場合
  本人確認情報を提供する
 1.面談した日時、場所及びその状況
 2.申請人の氏名を知り、かつ、当該申請人と面識があるときは、その旨及び面識が生じた経緯
 3.申請人の氏名を知らず又は面識がないときは本人確認のために提示を受けた書類の内容
   及び申請権限を有する登記名義人であると認めた理由
「氏名を知り、かつ、面識がある」とは、「単に知っている」というレベルではない。3ヶ月以上前に当該申請人について、資格者代理人として
本人確認情報を提供して登記の申請をしたとき。当該申請人との間に「親族関係」「一年以上にわたる取引関係その他安定した継続的関係」があるとき

  登記申請を業とすることができる代理人
  代理人・・司法書士・弁護士

本人を証明する書類
一号書類(いずれか一点以上)
1 運転免許証
2 外国人登録証明書
3 住民基本台帳カード
4 旅券等

二号書類(いずれか二点以上)
1 国民健康保険、健康保険、船員保険等若しくは介護保険の被保険者証
2 医療受給者証(老人保健法に規定する健康手帳の医療の受給資格を証するペ−ジをいう。)
3 健康保険日雇特例被保険者手帳
4 国家公務員共済組合若しくは地方公務員共済組合の組合員証又は私立学校教職員共済制度の加入者証
5 国民年金手帳(国民年金法に規定する国民年金手帳をいう。)
6 児童扶養手当証書、特別児童扶養手当証書、母子健康手帳、身体障害者手帳、精神障害者保険福祉手帳、療育手帳、戦傷病者手帳
資格者代理人の証明書には、司法書士会・弁護士会の発行の印鑑証明書(三ヶ月以内)をつける

なお、公証人による認証もある  申請書の署名押印について、委任状の署名押印について、認証する

 


              本 人 確 認 情 報

〇〇法務局〇〇支局・出張所  御中

平成  年  月  日


当職は、本件登記申請の代理人として、以下のとおり、申請人が申請の権限を有する登記名義人であることを確認するために必要な情報を提供する。

東京都〇〇〇〇町〇丁目〇番〇号
              司法書士  田 中 一 郎
              042−111−1111
              登録番号     会第    号

1.登記の目的 所有権移転
2.不動産
   東京都八王子市明神町三丁目※※番の土地
   不動産番号 a@         号
3.登記済証を提出できない事由  紛失
4.申請人 登記義務者
   住  所
   氏  名
   生年月日  昭和  年  月  日生
5.面談の日時・場所・状況
   日 時  平成  年  月  日 10:00
   場 所  
   状 況

登記義務者が、本件不動産を売却するにあたり人確認情報を作成するにあたって来所し当職が面談した。
同席者 宅地建物取引主任者 *****



6.申請人との面識の有無   氏名を知りかつ面識がある
7.面識の経緯・時期 具体的事由
当職は、申請人とは、以下のとおり1年以上の継続的な取引関係を有している。
面識を生じた時期
平成125月初旬頃から(登記申請から52か月前)
経緯  (略)




登記原因証明情報の必要的添付制度の導入と申請書副本制度の廃止
(すべての登記所)(法61)

(登記原因を証する情報)
登記の目的・登記の原因・当事者・物件
登記の原因となる事実または法律行為
当事者の署名押印売買、贈与に限らず、相続、真正な登記名義の回復、錯誤、住所変更、氏名変更、仮登記も必要

    二つの形態がある
1.従来から登記原因証書として用いられていた金融機関等の契約書類、相続のように事実を証する戸籍謄本類、
  判決正本等の既存文書活用形態

  返還されないので原本還付しないと大変
2.新規に登記申請用に作った報告形式形態
  原本還付できない

 

登記原因証明情報

1.登記申請情報の要項
(1)登記の目的     所有権移転
(2)登記の原因     平成  年  月  日 売買
(3)当事者  権利者(甲)住所
              氏名
        義務者(乙)住所
              氏名
(4)不動産  後記のとおり
2.登記の原因となる事実又は法律行為
(1)乙は、甲に対し、平成  年  月  日、本件不動産を売却する契約を締結した。
(2)所有権移転時期の契約

   (1)の売買契約には、本件不動産の所有権は売買代金の支払いが完了し   た時に甲に移転する旨の所有権移転時期に関する特約が付されている。
(3)売買代金の支払い
   甲は、乙に対し、平成  年  月  日、売買代金全額を支払い、乙はこれを受領した。
(4)よって、本件不動産の所有権は、同日、乙から、甲に移転した。

平成  年  月  日 〇〇法務局〇〇支局・出張所 御中


上記の登記原因のとおり相違ありません。

(買主)住所                           

(甲) 氏名                           

(売主)住所                           

(乙) 氏名                           


所   在   東京都〇〇市〇〇町〇丁目
地   番   123番4
地   目   宅地
地   積   123.45u





登記原因証明情報の閲覧制度


利害関係人からの請求
利害関係の証明
登記名義人からの委任状があれば代理人も可


登記官による本人確認制度(法24)

申請人となるべき者以外の者が申請人として申請していると疑うに足りる相当な理由があるときなど、本人性に相当な疑念がある場合の登記官の職権審査権限
@      捜査機関から不正事件が発生するおそれがある旨の通報があった場合
A      本人から、申請人に成りすました者が申請をしている旨、いる恐れがある旨の申出かあったとき
B      同一の申請人係る他の不正事件が発覚しているとき
C      前の住所地への通知をした場合に、登記完了前に、異議の申出がったとき
D      登記識別情報の誤りを原因とする補正・取下げ・却下が複数回されているとき
E      登記識別情報を提供できない理由が事実と異なることを登記官が知ったとき
F      申請人となるべき者に成りすました者が申請していると疑われるとき
申請人の出頭を求めた場合で、申請人が遠隔地にいるなど、他の登記所に出頭したほうが良い場合は。他の登記所の登記官に本人確認を嘱託できる


不動産番号の導入(不動産を特定する13桁の番号)
誤記入力の責任は申請人側にあるので、土地であれば所在・地番、家屋であれば所在・家屋番号は併記したほうがいい
オンライン指定とは別に順次導入


原本還付制度の変更
委任状・印鑑証明書は原則として原本還付できない
当該登記申請のためにのみ作成されたその他の書類でないものは原本還付可能
「登記原因証明情報」でも「当該登記申請のためにのみ作成されたその他の書類」でないものは原本還付できる。
たとえば、売買契約書・担保設定契約書・判決書き・和解調書・調停調書・遺言書・遺産分割協議書・議事録・代表者事項証明書

還付できないもの
印鑑証明書
当該申請のためにのみ作成された委任状
当該登記申請のためにのみ作成されたその他の書類

不正登記防止申出制度の導入
登記名義人またはその代理人が登記所に出頭し、申出書を登記官に提出する

申出人の表示
物件の表示
申出の理由 盗難にあった・・不正に交付された・・不正な登記がされるおそれがある・・
申出の不動産に登記申請があった場合には連絡願います。
対応期間 申出の日から3カ月


当事者出頭主義の廃止と受付順位
1.窓口持参・郵送・オンラインにより微妙な差がある。
2.申請方法の優劣


登記識別情報 (オンライン指定庁になってから)

1.登記済証制度の廃止と登記識別情報制度の導入
登記が完了すると、登記名義人になった者(買主)に対し、その者を識別するための情報を通知するものとし、その者が次回の登記の申請人として登記申請
するときは、その情報を提供しなければならない


    英数字12桁の組み合わせの暗証番号
    不動産ごと 登記事項ごと 名義人ごと
     夫婦が土地建物私道を取得すると、合計6個の登記識別情報が存在する
    再発行はない
    オンライン申請指定庁になったら、書面申請でも登記済証は交付されない
     オンライン申請指定庁になっても、書面申請の場合は、現に有する登記済証は有効である。


2.登記識別情報の通知方法

書面申請は書面交付で、オンライン申請はダウンロードで
書面の通知には目隠しシールが貼られ、登記官の証明印が付される。
代理人はそれを剥がさずに申請人に渡すと思われる


   通知書の内容

 登記識別情報通知

次の登記の登記識別情報について、下記のとおり通知します。
【不動産】
上尾市○○町123番1の土地
【不動産番号】0310001234567
【受付年月日・受付番号(又は順位番号)】平成17年5月18日受付第1234号
【登記の目的】所有権移転
【登記名義人】上尾市○○町123番地1 田中一郎

                              

                            登記識別情報

                   174‐A23‐CBX‐53G


平成  年  月  日
〇〇法務局〇〇出張所

登記官 〇〇〇〇    (印)



3.登記識別情報の提供方法と有効性検証

@提供の方法
書面申請の場合・・登記識別情報を記載した書面を封筒に入れて封をし、この封筒には申請人の氏名及び登記の目的を記載し、「登記識別情報在中」と記載し、申請書に添付する。
オンラインの場合・・登記識別情報提供様式のデータを作成し所定の箇所に入力し送信する。

A有効性の検証  有効証明の請求
登記識別情報が有効になっているか事前検査します。
書面申請の場合・・書面による有効証明請求(実印押印し印鑑証明書)
オンラインの場合・・電子署名した有効証明請求

  手数料1情報300円


4.登記識別情報の失効の申出
   失念してしまった・・・他人に見られてしまった・・・
    当初から不通知の制度もある


5.登記識別情報に関する証明
    請求権者・・登記名義人又はその相続人その他の一般承継人

「上記の登記について平成  年  月  日受付第   号の請求により提供された登記識別情報は、当該登記に係わるものであり、失効していないことを証明する」
「上記の登記について平成  年  月  日受付第   号の請求により提供された登記識別情報は、正しい登記識別情報と一致しません」
「上記の登記に係る登記識別情報が通知されず、又は失効しています」
「別添の登記に係る平成  年  月  日受付第   号の登記識別情報に関する証明の請求については、請求人は、請求人としての適格がありません」
「別添の登記に係る平成  年  月  日受付第   号の登記識別情報に関する証明の請求については、請求に係る登記はありません」


登記完了証(オンライン指定庁)
登記権利者と登記義務者の双方に、登記完了の旨の通知をする
書面申請・・書面にて完了証の交付
オンライン申請・・ダウンロード

登記完了証

次の登記申請が完了したことを下記のとおり通知します。

申請受付番号

第1234号

受付年月日

平成17年5月18日

登記の目的

所有権の移転

不動産の表示

土地

〇〇市〇〇町123番1

不動産番号 0123456789012

土地

〇〇市〇〇町123番2

不動産番号 0123456789013

土地

〇〇市〇〇町123番3

不動産番号 0123456789014

建物

〇〇市〇〇町123番地1

家屋番号123番1

不動産番号 0123456789015

以上

平成  年  月  日

〇〇法務局〇〇出張所

登記官              (印)